加拿大买房的流程是什么?不通过经纪买房能操作吗?

近两年,除了新移民,越来越多刚刚毕业的,甚至在读的留学生有买房的需要,导致加拿大房屋市场供不应求。去年受疫情影响,很多人居家办公,家里的办公室不够用,想要换房子。种种原因造成了房市火热,今年全国的平均房价比去年上涨了38%。

好比说小李去年9月看中一个房子,100万,觉得有点贵,又不着急买,想再等等,结果到今年1月就变成138万了。。。上一个冬天在大多伦多地区真的有这个涨速,可能比不上国内,但在加拿大也是很夸张了。

加拿大买房的那些事—常识篇,我介绍过加拿大房子的类型,结构,还有一些基本知识。这篇作为续集,瑞秋跟大家讲一讲加拿大买房的流程,包括:

买房前:明确预算;调研;找经纪

买房时:看房;下offer+谈判 ;卖家接offer,贷款,验房,offer confirmed(敲定合同)

买房后:找律师处理产权变更等手续;购买房屋保险;walk through,交房!

买房前

买房前的工作要分三步:

1. 明确需求,确定预算,才能有针对的看房。

列出自己的需求,比如我自己很看重格局,房子的外型,主要建材的质量,而室内装修,比如地板,墙的颜色,甚至卫生间我不太在意,因为这些都可以找人来修整,也可以自己做,加拿大的房子是木制的,装修比较干净,也容易改造。比如有的朋友家里孩子多,还有父母在,需要楼上楼下多个房间,看房的时候就着重看学区和房间数量。

同时算一下自己的资金,首付多少,需要贷款的话可以先找贷款经纪来做一个预评估,确定可贷款额度,明确预算,虽然最后买的房子经常比预算高一些。

2. 调研,上网做功课。

看看在相应的城市,相应的社区,符合自己预算的房子都长啥样,什么格局,有几层楼,几个房间,几个卫生间,重点看看厨房,因为厨房的装修是最贵的,也是一个房子的中心。

这里有一些常见房屋listing的网站:

realtor.ca/

remax.ca/

zolo.ca/

point2homes.com/CA

zillow.com/

除了这些还有其他的网站,大家可以自己google,比如你想在Markham买房,就搜一下Markham house for sale,会出来各种网站,可以看到很多房源。我个人很喜欢zolo,因为可以看到房子近期成交价。

除了房子本身的状态,还要注意看一下房子的地税是多少,产权是freehold(独立产权)的还是condominium(共管),用的是什么样的锅炉,是否有中央空调等。

对市场有一个了解是很重要的,要记住,买房的全程,最了解你的需求,最关心你的利益的人,只有你自己!经纪只能辅助你完成交易,而且找到靠谱并有能力的经纪也不容易。

3. 找一个地产经纪。

这一步倒不是必须的,没有经纪也可以买房。但如果是第一次在加拿大买房,各方面情况都不清楚的话,建议还是找经纪。

买房时和买房后这两部分,我会按照有经纪的假设来讲解。在后面常见问题里,再跟大家详细解释如何自己买房,以及如何找到一个靠谱经纪。

买房时

进入买房状态时,也需要三步:

1. 看房

2. 下offer+谈判

3. 卖家接offer,贷款,验房,offer confirmed。

这个过程如果没谈成,就重新来一遍。

首先看房,经纪会帮你预约看房,有的经纪为了方便跟客户沟通,还会开车接送。他们会根据你的想法来帮你留意最新的listing,可以帮你在他们公司的系统里订阅最新房产信息,这样有新房子出来,你会收到邮件或短信提醒。

现在房产交易越来越透明,很多信息在网上就可以查到,包括房源,交易历史等,有时间自己也做做功课。当然,也可以让经纪帮你查这些信息。

看房的时候呢,不要被漂亮的家具,墙上的画迷惑了,因为这些不跟房子一起的,房子搬空了,或者换上自己的家具,就是另外的感觉了。要根据自己的需求来看,没有房子是完美的,满足自己最在意的需求就可以了,过些年想法不同了,你可能还想换房。

看好一个房子想买,就需要下offer,经纪会帮你准备,里面很多条款,但最重要的当然是价格了。如何出价呢?原价,加价,还是讲价?

我们第一次买房的时候,非常小白,当时是buyer’s market,也就是买方市场,可以讲价的。当时看房也不知道看什么,出价时我总担心人家不接,还担心自己钱少可能买不到房子等等。。。特别傻。你可能会问经纪为什么不给我讲?地产经纪主要工作是销售,辅助客户做一笔买卖,难度在于让客户开心的接受,而交易本身并不难。所以这个过程中他们期待的是能够尽快成交,不会跟客户讲太多其他有可能干扰你做决定的话题。

无论是买方市场,还是卖方市场(就是多个买家抢一个房子,卖家来挑),首先都要了解对方为什么卖房?举个例子,如果卖房原因是离婚,卖方夫妻最想要的是赶紧卖了,分钱说byebye,所以quick closing(尽快交房)很可能是他们在意的,如果你资金状况好(有钱敢全款,或者工作好贷款靠谱),能够按照卖方喜欢的时间交房,在买方市场下讲价空间更大,在卖方市场下与其他买家竞争也更有优势。

下offer和谈判的过程其实没有什么玄学,就是要稳准狠。了解周围类似房子的成交价,市场行情;卖方对价格,交房时间,交房流程的心理期待和要求;自己的需求和预算,做出理智的决定。在与卖方协商合同的时候要给足诚意,比如房子很新,状况很好,可以不验房;或者定金给的多一点,后面成交时可以少付一些,并没有实际损失,但让卖方觉得你很诚心。同时,要坚守底线,别担心谈崩了就买不到房子,即使错过了一棵树,你还有整个森林,买房也要讲缘分。

双方在offer上改价格和条件可以无数次,很多人误以为只能改一次。最后双方都满意offer的价格和细节后,买方把定金交给经纪公司。买方去贷款或者准备尾款,确定钱能在交房日之前到帐。如果有验房的一项,需要找验房师,会把房子里里外外检查一下,出一个报告。如果房子某些地方有问题,可以跟卖方协商,是再讲价,还是让卖方进行维修。

贷款和验房结束后,就基本是双方确定了,除非再有什么意外。即使有意外,也都有解决的办法,不用特别担心。

买房后

买房后的事情就比较简单了,有这么几步:

1. 找律师处理产权变更等手续。这一步是必须的,经纪可以没有,但律师一定要有,交房时双方必须有律师。

除了产权方面的查询和变更,律师还要帮你计算所有的费用,首付,贷款,经纪费,律师费,以及产权变更的相应税费。所以房子的尾款要给律师。律师会把所有的费用明细计算好,具体时间节点告诉你怎么做,不要太焦虑。

2. 购买房屋保险。这个很简单,可以找几个保险公司报价,选择便宜的。或者找保险经纪买也可以。确定在交房当日保险会生效。

3. 在最后交房之前几天,或者前一天,一般会有一个walk through。就是进去再看一下,房子有没有变动,比如墙倒了,车库门坏了,屋顶漏了,如果有要让律师来跟对方交涉,是在尾款里扣钱,还是卖家给修。

4. 交房之前,联系水电气公司或单位建立账户,如果之前有账户的要改地址。

5. 最后就是交房日了,一般下午律师才会把钥匙和所有的文件给你,房子就是你的啦!

交房之后,如果这个房子的水费没交,或者有其他的问题,还要找律师帮你解决。

常见问题

1. 看房时都要看什么?

看房子可看的多了,很多第一次买房的人因为没有经验,不知道看什么,主要可以看:房子的结构,布局,地基类型,方位,采光,防水,保险历史(有没有出现过失火,地下室漏水什么的重大事故),房屋交易时间和价格的历史,未来改造的可能性。

说到改造,这里罗嗦几句,这些年我经历过的邻居们主要是加拿大本地人,就发现他们平时会对房子里外都进行各种维护和改造,房子状况越来越好。像瑞秋在前面说过的,如果房子的地理位置,布局等,你都很满意,其他的装修都不是很麻烦,比如换厨房台面,换个橱柜,都可以找承包商来做甚至自己做。如果房子买的价格合适,后面进行合理的改造升级,你不仅享受到了新的装修,之后卖房的时候还可以把装修费赚回来。

今早拍的邻居家找的师傅在修屋顶

2. 买房找经纪的中介费是多少?

买方的中介费一般是房子成交价的2%,卖方中介费也通常是2%,都由卖方出,所以卖房的人要出4%的中介费。这个是比较常见的收费标准,也有经纪收费低比如0.5%,有的收费高比如2.5%甚至更高。

所以买房时不用出中介费。但也不要太高兴,毕竟羊毛出在羊身上。

3. 如果没有经纪,自己买房怎么操作?

自己买呢,分两种,第一种是完全没有经纪,就是卖方也没有,买方也没有。双方自己交易。

有一些网站提供平台,比如有个很有名的网站ComFree,卖家可以自己登广告卖房,这个网站做的非常好,在2018年被英国的在线房地产交易平台Purplebricks收购了,现在Purplebricks在加拿大四个省有业务:安省,阿尔伯塔,曼省,BC。他们收卖家一个flat fee固定费用,现在是3999加元。一般经纪提供的配套服务,拍照,挂牌,合同之类的,他们也提供。除了purplebricks,还有其他平台。我周围的邻居,朋友有很多这样操作的。卖方省了不少中介费,房价定价会更合理,买方直接跟卖方沟通时也更方便了解他的底价。

Purplebricks的网站,具体操作在他们的官网都可以找到

另一种是买方没找经纪,但卖方已经有了经纪。这时候怎么预约看房?可以跟卖方经纪直接预约。你可能会想,那卖方经纪一看,这个买家连经纪都没有,会不会不想给你看房呢?

当然不会啦。卖方经纪也是经纪,最重要的工作是帮助他的客户尽快做成这笔买卖。多一个有诚意的买家当然是好事。但是这里注意,如果你决定买这个房子,卖房经纪会也会成你的经纪。卖方是这个经纪的client,买方是customer。有什么区别呢?从规定上看是经纪主要代表client也就是卖家的利益,对customer也就是买方,只提供服务。

这里你又会问了,那这个经纪跟卖家一起算计我怎么办,岂不是没人代表我的利益了?之前瑞秋就说过了,这里再强调一下,真正代表你的利益的人永远只有你自己!所以不要YY太多,在经纪代表买卖双方的情况下,他会平衡各自的利益,实现双赢,因为顺利成交是经纪最想看到的,而且他也为你服务,何必损人不利己。

这种情况,经纪费怎么算?没错,经纪会拿双倍的服务费,通常是我们说的4%,但他会返给卖家一部分佣金,不同经纪返的额度不同,具体多少取决于经纪和卖家的协商了,但1%应该是有的。

比如:

a) 一个房子要价100万加元,你想出102.5万,另一个买家出价103万。

b) 经纪佣金是4%,按照102.5万成交,全部经济佣金就是4.1万;按照103万成交,全部经纪佣金就是4.12万。你直接通过卖方经纪来买,把房子卖给你,如果经纪返1万给卖家,会收3.1万中介费。

c) 所以房子卖给你,卖家可以收到102.5-3.1=99.4万,而卖给另外那个买家的话,只能收到103-4.12=98.88万。

那么很显然,卖方会把房子卖给你,因为可以多赚5200。卖方经纪也很高兴,因为他拿了3.1万的佣金,而不是4.12/2=2.06万,所以多拿了1万多佣金,同时节省了他跟买方经纪沟通的时间。

最重要的,你比别人用更低的价格抢到了房子。

这个方式其实挺好的,我自己就这样操作过,经历前几次实战经验,已经了解买房流程和其中的工作量。另一方面我直接跟对方经纪面对面沟通,表达想法和要求,其实要比通过经纪跟对方经纪打电话发邮件来传话的效果更好。

所以在第三次买房的时候,我们就自己在网上看房子,去open house,后来直接联系对方的经纪看房,效率很高。对方经纪也帮我们完成了交易的全部工作,很省心。最后下来,我们的感受非常好,整个流程的速度快,价格比当时周围类似房子的成交价都要低,而且这个房子是目前为止我最满意的一个,住进去之后,没有像之前有过的后悔的感觉。

But,如果你还没有对市场,以及流程很清楚,还不能用英语准确的沟通,尤其是第一次在加拿大买房的小伙伴们,瑞秋还是建议你们找一个靠谱的地产经纪!

4. 如何找到一个靠谱的经纪?

这个问题,我也不知道答案。。。首先大家的需求不同,有的买家喜欢态度好的经纪,能聊天交朋友,顺便介绍一下加拿大生活,提供一些生活上的小帮助;有的喜欢经验丰富的经纪,在买房时能够提供更多的建议;有的喜欢快速理解客户需求,做事到位的。我个人喜欢最后一种。

通常来说朋友推荐还是比较好的方式,但自己也要有判断力,适合别人的不一定适合自己。

还有一个方法,就是在去open house看房子的时候,卖方经纪通常会跟来看房的人聊一聊,有时候还会要你的联系方式。跟他们聊的时候,你可以问一些问题,了解他们的工作风格。我在open house的时候就遇到过几个工作能力很强的经纪,后面有其他朋友找过其中的一个,也说确实很不错,每个行业都有非常优秀的人!

那么买房如何贷款?如何计算贷款额度?还在读书的留学生能贷款吗?新移民如何贷款?下次瑞秋会邀请一位专业的银行理财顾问,跟我一起为大家详细介绍加拿大买房贷款的那些事儿!