近两年，除了新移民，越来越多刚刚毕业的，甚至在读的留学生有买房的需要，导致加拿大房屋市场供不应求。去年受疫情影响，很多人居家办公，家里的办公室不够用，想要换房子。种种原因造成了房市火热，今年全国的平均房价比去年上涨了38%。
好比说小李去年9月看中一个房子，100万，觉得有点贵，又不着急买，想再等等，结果到今年1月就变成138万了。。。上一个冬天在大多伦多地区真的有这个涨速，可能比不上国内，但在加拿大也是很夸张了。
在加拿大买房的那些事—常识篇，我介绍过加拿大房子的类型，结构，还有一些基本知识。这篇作为续集，瑞秋跟大家讲一讲加拿大买房的流程，包括：
买房前：明确预算；调研；找经纪
买房时：看房；下offer+谈判 ；卖家接offer，贷款，验房，offer confirmed（敲定合同）
买房后：找律师处理产权变更等手续；购买房屋保险；walk through，交房！
买房前
买房前的工作要分三步：
1. 明确需求，确定预算，才能有针对的看房。
列出自己的需求，比如我自己很看重格局，房子的外型，主要建材的质量，而室内装修，比如地板，墙的颜色，甚至卫生间我不太在意，因为这些都可以找人来修整，也可以自己做，加拿大的房子是木制的，装修比较干净，也容易改造。比如有的朋友家里孩子多，还有父母在，需要楼上楼下多个房间，看房的时候就着重看学区和房间数量。
同时算一下自己的资金，首付多少，需要贷款的话可以先找贷款经纪来做一个预评估，确定可贷款额度，明确预算，虽然最后买的房子经常比预算高一些。
2. 调研，上网做功课。
看看在相应的城市，相应的社区，符合自己预算的房子都长啥样，什么格局，有几层楼，几个房间，几个卫生间，重点看看厨房，因为厨房的装修是最贵的，也是一个房子的中心。
这里有一些常见房屋listing的网站：
https://www.point2homes.com/CA
除了这些还有其他的网站，大家可以自己google，比如你想在Markham买房，就搜一下Markham house for sale，会出来各种网站，可以看到很多房源。我个人很喜欢zolo，因为可以看到房子近期成交价。
除了房子本身的状态，还要注意看一下房子的地税是多少，产权是freehold（独立产权）的还是condominium（共管），用的是什么样的锅炉，是否有中央空调等。
对市场有一个了解是很重要的，要记住，买房的全程，最了解你的需求，最关心你的利益的人，只有你自己！经纪只能辅助你完成交易，而且找到靠谱并有能力的经纪也不容易。
3. 找一个地产经纪。
这一步倒不是必须的，没有经纪也可以买房。但如果是第一次在加拿大买房，各方面情况都不清楚的话，建议还是找经纪。
买房时和买房后这两部分，我会按照有经纪的假设来讲解。在后面常见问题里，再跟大家详细解释如何自己买房，以及如何找到一个靠谱经纪。
买房时
进入买房状态时，也需要三步：
1. 看房
2. 下offer+谈判
3. 卖家接offer，贷款，验房，offer confirmed。
这个过程如果没谈成，就重新来一遍。
首先看房，经纪会帮你预约看房，有的经纪为了方便跟客户沟通，还会开车接送。他们会根据你的想法来帮你留意最新的listing，可以帮你在他们公司的系统里订阅最新房产信息，这样有新房子出来，你会收到邮件或短信提醒。
现在房产交易越来越透明，很多信息在网上就可以查到，包括房源，交易历史等，有时间自己也做做功课。当然，也可以让经纪帮你查这些信息。
看房的时候呢，不要被漂亮的家具，墙上的画迷惑了，因为这些不跟房子一起的，房子搬空了，或者换上自己的家具，就是另外的感觉了。要根据自己的需求来看，没有房子是完美的，满足自己最在意的需求就可以了，过些年想法不同了，你可能还想换房。
看好一个房子想买，就需要下offer，经纪会帮你准备，里面很多条款，但最重要的当然是价格了。如何出价呢？原价，加价，还是讲价？
我们第一次买房的时候，非常小白，当时是buyer’s market，也就是买方市场，可以讲价的。当时看房也不知道看什么，出价时我总担心人家不接，还担心自己钱少可能买不到房子等等。。。特别傻。你可能会问经纪为什么不给我讲？地产经纪主要工作是销售，辅助客户做一笔买卖，难度在于让客户开心的接受，而交易本身并不难。所以这个过程中他们期待的是能够尽快成交，不会跟客户讲太多其他有可能干扰你做决定的话题。
无论是买方市场，还是卖方市场（就是多个买家抢一个房子，卖家来挑），首先都要了解对方为什么卖房？举个例子，如果卖房原因是离婚，卖方夫妻最想要的是赶紧卖了，分钱说byebye，所以quick closing(尽快交房）很可能是他们在意的，如果你资金状况好（有钱敢全款，或者工作好贷款靠谱），能够按照卖方喜欢的时间交房，在买方市场下讲价空间更大，在卖方市场下与其他买家竞争也更有优势。
下offer和谈判的过程其实没有什么玄学，就是要稳准狠。了解周围类似房子的成交价，市场行情；卖方对价格，交房时间，交房流程的心理期待和要求；自己的需求和预算，做出理智的决定。在与卖方协商合同的时候要给足诚意，比如房子很新，状况很好，可以不验房；或者定金给的多一点，后面成交时可以少付一些，并没有实际损失，但让卖方觉得你很诚心。同时，要坚守底线，别担心谈崩了就买不到房子，即使错过了一棵树，你还有整个森林，买房也要讲缘分。
双方在offer上改价格和条件可以无数次，很多人误以为只能改一次。最后双方都满意offer的价格和细节后，买方把定金交给经纪公司。买方去贷款或者准备尾款，确定钱能在交房日之前到帐。如果有验房的一项，需要找验房师，会把房子里里外外检查一下，出一个报告。如果房子某些地方有问题，可以跟卖方协商，是再讲价，还是让卖方进行维修。
贷款和验房结束后，就基本是双方确定了，除非再有什么意外。即使有意外，也都有解决的办法，不用特别担心。
买房后
买房后的事情就比较简单了，有这么几步：
1. 找律师处理产权变更等手续。这一步是必须的，经纪可以没有，但律师一定要有，交房时双方必须有律师。
除了产权方面的查询和变更，律师还要帮你计算所有的费用，首付，贷款，经纪费，律师费，以及产权变更的相应税费。所以房子的尾款要给律师。律师会把所有的费用明细计算好，具体时间节点告诉你怎么做，不要太焦虑。
2. 购买房屋保险。这个很简单，可以找几个保险公司报价，选择便宜的。或者找保险经纪买也可以。确定在交房当日保险会生效。
3. 在最后交房之前几天，或者前一天，一般会有一个walk through。就是进去再看一下，房子有没有变动，比如墙倒了，车库门坏了，屋顶漏了，如果有要让律师来跟对方交涉，是在尾款里扣钱，还是卖家给修。
4. 交房之前，联系水电气公司或单位建立账户，如果之前有账户的要改地址。
5. 最后就是交房日了，一般下午律师才会把钥匙和所有的文件给你，房子就是你的啦！
交房之后，如果这个房子的水费没交，或者有其他的问题，还要找律师帮你解决。
常见问题
1. 看房时都要看什么？
看房子可看的多了，很多第一次买房的人因为没有经验，不知道看什么，主要可以看：房子的结构，布局，地基类型，方位，采光，防水，保险历史（有没有出现过失火，地下室漏水什么的重大事故），房屋交易时间和价格的历史，未来改造的可能性。
说到改造，这里罗嗦几句，这些年我经历过的邻居们主要是加拿大本地人，就发现他们平时会对房子里外都进行各种维护和改造，房子状况越来越好。像瑞秋在前面说过的，如果房子的地理位置，布局等，你都很满意，其他的装修都不是很麻烦，比如换厨房台面，换个橱柜，都可以找承包商来做甚至自己做。如果房子买的价格合适，后面进行合理的改造升级，你不仅享受到了新的装修，之后卖房的时候还可以把装修费赚回来。
今早拍的邻居家找的师傅在修屋顶
2. 买房找经纪的中介费是多少？
买方的中介费一般是房子成交价的2%，卖方中介费也通常是2%，都由卖方出，所以卖房的人要出4%的中介费。这个是比较常见的收费标准，也有经纪收费低比如0.5%，有的收费高比如2.5%甚至更高。
所以买房时不用出中介费。但也不要太高兴，毕竟羊毛出在羊身上。
3. 如果没有经纪，自己买房怎么操作？
自己买呢，分两种，第一种是完全没有经纪，就是卖方也没有，买方也没有。双方自己交易。
有一些网站提供平台，比如有个很有名的网站ComFree，卖家可以自己登广告卖房，这个网站做的非常好，在2018年被英国的在线房地产交易平台Purplebricks收购了，现在Purplebricks在加拿大四个省有业务：安省，阿尔伯塔，曼省，BC。他们收卖家一个flat fee固定费用，现在是3999加元。一般经纪提供的配套服务，拍照，挂牌，合同之类的，他们也提供。除了purplebricks，还有其他平台。我周围的邻居，朋友有很多这样操作的。卖方省了不少中介费，房价定价会更合理，买方直接跟卖方沟通时也更方便了解他的底价。
Purplebricks的网站，具体操作在他们的官网都可以找到
另一种是买方没找经纪，但卖方已经有了经纪。这时候怎么预约看房？可以跟卖方经纪直接预约。你可能会想，那卖方经纪一看，这个买家连经纪都没有，会不会不想给你看房呢？
当然不会啦。卖方经纪也是经纪，最重要的工作是帮助他的客户尽快做成这笔买卖。多一个有诚意的买家当然是好事。但是这里注意，如果你决定买这个房子，卖房经纪会也会成你的经纪。卖方是这个经纪的client，买方是customer。有什么区别呢？从规定上看是经纪主要代表client也就是卖家的利益，对customer也就是买方，只提供服务。
这里你又会问了，那这个经纪跟卖家一起算计我怎么办，岂不是没人代表我的利益了？之前瑞秋就说过了，这里再强调一下，真正代表你的利益的人永远只有你自己！所以不要YY太多，在经纪代表买卖双方的情况下，他会平衡各自的利益，实现双赢，因为顺利成交是经纪最想看到的，而且他也为你服务，何必损人不利己。
这种情况，经纪费怎么算？没错，经纪会拿双倍的服务费，通常是我们说的4%，但他会返给卖家一部分佣金，不同经纪返的额度不同，具体多少取决于经纪和卖家的协商了，但1%应该是有的。
比如：
a) 一个房子要价100万加元，你想出102.5万，另一个买家出价103万。
b) 经纪佣金是4%，按照102.5万成交，全部经济佣金就是4.1万；按照103万成交，全部经纪佣金就是4.12万。你直接通过卖方经纪来买，把房子卖给你，如果经纪返1万给卖家，会收3.1万中介费。
c) 所以房子卖给你，卖家可以收到102.5-3.1=99.4万，而卖给另外那个买家的话，只能收到103-4.12=98.88万。
那么很显然，卖方会把房子卖给你，因为可以多赚5200。卖方经纪也很高兴，因为他拿了3.1万的佣金，而不是4.12/2=2.06万，所以多拿了1万多佣金，同时节省了他跟买方经纪沟通的时间。
最重要的，你比别人用更低的价格抢到了房子。
这个方式其实挺好的，我自己就这样操作过，经历前几次实战经验，已经了解买房流程和其中的工作量。另一方面我直接跟对方经纪面对面沟通，表达想法和要求，其实要比通过经纪跟对方经纪打电话发邮件来传话的效果更好。
所以在第三次买房的时候，我们就自己在网上看房子，去open house，后来直接联系对方的经纪看房，效率很高。对方经纪也帮我们完成了交易的全部工作，很省心。最后下来，我们的感受非常好，整个流程的速度快，价格比当时周围类似房子的成交价都要低，而且这个房子是目前为止我最满意的一个，住进去之后，没有像之前有过的后悔的感觉。
But，如果你还没有对市场，以及流程很清楚，还不能用英语准确的沟通，尤其是第一次在加拿大买房的小伙伴们，瑞秋还是建议你们找一个靠谱的地产经纪！
4. 如何找到一个靠谱的经纪？
这个问题，我也不知道答案。。。首先大家的需求不同，有的买家喜欢态度好的经纪，能聊天交朋友，顺便介绍一下加拿大生活，提供一些生活上的小帮助；有的喜欢经验丰富的经纪，在买房时能够提供更多的建议；有的喜欢快速理解客户需求，做事到位的。我个人喜欢最后一种。
通常来说朋友推荐还是比较好的方式，但自己也要有判断力，适合别人的不一定适合自己。
还有一个方法，就是在去open house看房子的时候，卖方经纪通常会跟来看房的人聊一聊，有时候还会要你的联系方式。跟他们聊的时候，你可以问一些问题，了解他们的工作风格。我在open house的时候就遇到过几个工作能力很强的经纪，后面有其他朋友找过其中的一个，也说确实很不错，每个行业都有非常优秀的人！
那么买房如何贷款？如何计算贷款额度？还在读书的留学生能贷款吗？新移民如何贷款？下次瑞秋会邀请一位专业的银行理财顾问，跟我一起为大家详细介绍加拿大买房贷款的那些事儿！